투자 파이프라인

종합부동산세(이하 '종부세')는 개인별로 소유하고 있는 전국의 모든 주택의 공시 가격을 합산해 과세하는 세목에 해당한다. 따라서 주택 수가 많으면 세금도 증가하게 되므로 다주택을 보유한 경우 세금에 대한 걱정을 하지 않을 수가 없다.

그렇다면 어떠한 경우에 종부세 합산 과세에서 배제될 수 있을까?

< 종부세 합산배제되는 주택의 범위 >

---------- * '종부세법' 제8조 (참고 사항) * ----------

② 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 주택은 제1항의 규정에 의한 과세표준 합산의 대상이 되는 주택의 범위에 포함되지 아니하는 것으로 본다.(2005.12.31 신설)

1. '민간임대주택법'에 따른 민간임대주택, '공공주택 특별법'에 따른 공공임대주택 또는 대통령령이 정하는 다가구 임대주택으로서 임대기간, 주택의 수, 가격, 규모 등을 감안하여 대통령령이 정하는 주택

2. 제1호의 주택 외에 종업원의 주거에 제공하기 위한 기숙사 및 사원용 주택, 주택건설사업자가 건축하여 소유하고 있는 미분양 주택, 가정어린이집용 주택, '수도권정비계획법' 제2조 제1호에 따른 수도권  외 지역에 소재하는 1 주택 등 종부세를 부과하는 목적에 적합하지 아니한 것으로서 대통령이 정하는 주택

③ 제2항의 규정에 따른 주택을 보유한 납세의무자는 당해 연도 9월 16일부터 9월 30일까지 대통령이 정하는 바에 따라 납세지관할세무서장에게 당해 주택의 보유현황을 신호해야 한다.

종부세 합산 배제를 받기 위해서는 일단 임대 주택으로 등록을 해야한다. 그리고 등록한 시기에 따라 배제될 수 있는 조건이 약간 차이가 있을 수 있다. 

1.  2018년 3월 31일 이전에 등록한 주택

2018년 3월 31일 이전에 등록한 주택은 기준시가 6억원 이하(지방은 3억 원 이하)면서, 149㎡ 이하의 주택을 5년 이하 이매를 하면 종부세 합산 배제될 수 있다. 

2.  2018년 4월 1일 이후 ~ 2018년 9월 13일 이전 취득한 주택

2018년 4월 1일 이후 ~ 2018년 9월 13일 이전 취득한 주택에 대해서는 조건은 거의 비슷하지만 임대 기간이 5년에서 8년으로 변경되었다.

3.  2018년 9월 14일 이후 취득한 주택

2018년 9월 14일 이후 취득한 주택에 대해서는 임대의무기간이 8년인 동시에 조정대상지역 외의 지역만 혜택을 받을 수 있게 되었다.

종합부동산세(이하 '종부세)는 매년 6월 1일 주택에 대한 소유권이 있는 경우 12월에 부과된다.  이 종부세는 국세에 해당하고 지방세인 재산세와는 다른 특징이 있다.

< 재산세와 종부세의 차이 >

 - 재산세  :  지방세 중에 하나인 재산세는 대물 과세로써 물건 자체에 대해서만 세금이 부과된다.  한 사람이 몇 채의 주택을 갖고 있느냐를 따지는 것이 아니라 보유하고 있는 주택 하나하나 개별로 세금이 부과된다.

- 종부세  :  종부세는 국세에 해당하며, 대물과세가 아닌 인별 합산과세가 적용된다. 즉, 한 사람이 취득한 모든 주택을 합산하여 세금이 결정된다. 당연히 주택수가 많아지면 세금도 증가할 가능성이 높아지게 된다.     

< 종부세 과세 방식 >

종부세 같은 경우 상당히 복잡하게 계산된다. 이 블로그에서는 주택에 한해서 기본적이 세율 개념만을 짚어가고자 한다.

1. 종부세는 한 개인이 전국에 가지고 있는 모든 주택의 공시 가격(기준 시가)을 합계해 과세되는 세목이다. 임대주택에 대해서는 합산 배제가 되는 경우가 있다. (다음 블로그에 다룰 예정)

2. 개인별로 기본공제 금액이 6억원이다. 개인별로 주택의 공시 가격 합산액이 6억 원이 넘는 경우 이에 대한 부분에 종부세가 과세된다. 만약, 1세대 1 주택 단독명의로 소유하고 있는 경우라면 3억 원이 추가 공제된다. 따라서 주택 하나만 혼자 명의로 되어 있다면 총 9억 원까지 기본공제가 가능하다.

3. 주택에 대한 종부세율

* 3주택 등 : 3 주택 이상 소유하거나 조정대상지역 내 2 주택을 소유한 경우. 참고로 공동소유 주택인 경우 각자가 그 주택을 소유한 것으로 봐서 주택 수 계산 후 세율 적용. 다만, 상속을 통해 공동 소유한 주택은 과세기준일(매년 6월 1일) 현재 지분율이 20% 이하이고, 지분 상당 공시 가격이 3억 원 이하인 경우에는 주택 수에서 제외해 세율 적용 (1세대 1 주택 판정 시는 주택 수에 포함).

4. 1세대 1주택을 단독명의로 소유하고 있는 경우는 6억 원의 기본 공제에 추가로 3억 원의 추가공제를 받는 것 외에 고령자 이거나 장기보유자에게 추가 공제가 적용된다. 고령자 세액공제는 10~30% (20년 안 : 20~40%) 적용되고, 장기 보유자는 20~50%가 적용된다.

매년 6월 1일 기준으로 주택을 보유하고 있으면 지방세 중의 하나인 재산세가 부과된다.

주택에 대한 과세 기준과 비율은 아래의 표에 자세히 설명되어 있다.

그렇다면 주택임대사업자가 임대 목적으로 등록한 주택에 대해서는 재산세를 얼마나 감면받을 수 있을까?

이에 대한 근거 법규는 '지특법 제 31조' 와 '지특법 제31조 3'에 감면 요건을 두고 있다.  '지특법 제31조 3'에는 장기 임대에 대한 혜택을 더 구체적으로 기술되어 있다.

※  '지특법 제31조' 와 '지특법 제31조의 3항'의 차이

요점만 정리하면,

첫째. 감면 혜택을 받고자 하면 대상의 주택을 임대 주택으로 등록을 해야 한다. 또한 임대 등록된 주택 수가 2세대 이상이어야 한다.

둘째. 감면 대상의 주택은 공동주택과 오피스텔에 해당한다. 다가구 주택인 경우 장기 임대로 등록해야 하면 모든 호수의 전용면적이 40㎡ 이하에 해당되어야 하는 조건이 추가 된다.

셋째. 면적에 따라 감면율이 다르다. 장기로 등록할 경우는 40㎡이하의 주택에 대해서는 100% 감면된다.

넷째. 감면 시한이 2021년 12월 31일까지 적용된다. 이후는 국회의 의사 결정에 의해 다시 결정된다.

주택을 취득하면 취득세를 내야 한다. 그렇다면 주택임대사업자 등록을 하였다면 취득세 감면 혜택을 받을 수 있을까?

정답은 주택임대사업자 등록을 하였다고 해서 무조건 취득세 감면 혜택이 주어지는 것이 아니고, 일정한 조건을 충족했을 때 취득세를 감면받을 수 있다.

취득세 감면 혜택을 받기 위한 조건을 알아보자.

◈ 취득세 감면 혜택을 받기 위한 조건

1.  감면을 받기 위해 취득한 부동산을 취득한일로부터 60일 내에 임대사업자 등록을 해야 한다. 장기(8년), 단기(4년) 상관없다.  취득일의 기준은 보통 잔금청산일 기준으로 한다. 실무에서는 잔금을 치르지 않은 상태에서 계약서만 있다면 등록이 가능한 경우도 있다.  계약서를 가지고 구청에 직접 방문하여 등록을 하는 경우에는 잔금을 치르지 않아도 등록이 가능하다. ( 인천 중구에 해당한 사항으로, 구청마다 틀릴 수도 있으니 확인이 필요함) 
2.  임대목적으로 건축한 공동 주택이거나, 건축주로부터 최초 분양받은 공동주택이 해당된다. 오피스텔의 경우 최초 분양받은 경우에만 감면 혜택이 주어진다.
3. 전용면적 60㎟ 이하의 경우에만 취득세를 100% 감면 받을 수 있으며, 200만 원을 초과한 경우에는 85% 정도만 감면받을 수 있다.

  4.  2021년 12월 31일까지 취득이 완료된 주택에서만 적용한다. 2021년에 세법이 개정되지 않는 이상 감면 혜택이 적용되지 않을 예정이다.

2020년 이후부터는 1세대 3주택 보유자가 추가로 취득한 주택들에 대해서는 전용 면적과 취득 가격과 상관없이 4%에 대한 세율을 적용받게 되었다. 그렇다면 산정 기준이 되는 1세대와 주택 수의 산정 방법에 대해 알아보자.

◈ 1세대의 개념

주택 수의 산정은 1세대별로 한다. 

세대원은 세대별 주민등록표에 포함된 모든 구성원을 포함한다.

중요한 것은 미혼인 30세 미만의 자녀가 주택을 취득한  상태라면 따로 살아도, 소득과 상관없이 1세대에 포함된다는 것이다. (참고로 취득세는 지방세에 해당하는 것이고, 국세법에 따른 1세대 개념과 차이가 난다.)

예를 들어, 아버지(본인)가 신규로 주택을 1개 취득하였는데, 기존에 부인 명의로 1개의 주택이 있고, 미혼으로 1개의 주택을 가지고 독립하여 따로 살고 있다면, 본인 세대의 총 주택수는 3주택이 되는 것이다.  따라서 본인이 1개의 주택만은 취득한다 하여도 이러한 경우는 3주택에 대한 세율을 따라야 한다.

♠ 참고 사항

「 - 지방세법 시행령 제 22조의 2 제2항

 주택을 취득한 자와 '주민등록법' 제7조에 따른 세대별 주민등록표 또는 '출입국관리법' 제34조 제1항에 따른 등록외국인 기록표 및 외국인등록표에 함께 기재되어 있는 가족 (동거인은 제외한다)으로 구성된 세대를 만한다. 다만, 주택을 취득하는 자의 배우자, 미혼인 30세 미만의 직계비속 또는 부모 (주택을 취득하는 자가 미혼이고 30세 미만인 경우로 한정 한다.)는 주택을 취득하는 자와 같은 세대별 주민등록표 또는 등록외국인 기록표에 기재되어 있지 않다라도 1세대에 속한 것으로 본다.  」

◈ 주택 수 산정 방법

세대수 구성의 기준을 정확히 아는 만큼 주택수를 산정하는 기준 또한 상당히 중요하다. 왜냐하면 세율은 주택수에 따라 결정되기 때문이다.

주택의 범위는 주택법 제2조 제1호에 따른 주택을 말한다. 주택법에 따르면 주택은 크게 단독 주택과 공동주택으로 구분된다.  단독주택, 다가구주택, 다중주택 같은 단독주택과 연립주택, 아파트 같은 공동주택이 주택의 범위에 포함되는 것이다.

따라서 오피스텔, 입주권, 분양권은 주택에 해당하지 않지만 국세인 임대소득세, 양도소득세, 종합소득세 에 포함된다. 취득세는 지방세에 속하기 때문에 다소 차이가 나는 것이다.

♠ 참고 사항

「 - 주택법 제2조 제1호에 따른 주택

건축법에 따른 건 축 물 대장, 사용승인서, 임시사용승인서 또는 부동산 등기법에 따른 등기부에 주택으로 기재된 주거용 건축물과 그 부속 토지 등을 말한다. 따라서 주택법 상의 주택이 아닌 오피스텔은 주택 수에 포함되지 않는다.  」

주택임대업을 하기 위해서 주택, 아파트, 오피스텔 등 부동산을 매입했을 때는 취득세를 내야한다. 그리고 여기에 농어촌특별세와 지방교육세 등이 추가되어 세금이 부과된다. 

그런데, 1주택일 때는 정해진 세율되로 내면 되기 때문에 크게 신경쓸 필요가 없지만, 다주택이거나 주택의 종류가 복합적으로 소유할 경우, 또 고액의 부동산을 소유하고 있을 경우 다소 복잡하고 자칫 생각지도 않은 많은 세금으로 부담이 될 수도 있게 된다.

일반적으로 주택에 대한 취득세는 매입가의 1~3%로 부과된다. 여기에 평형과 부동산 가격에 따라 농어촌특별세와 지방교육세가 1.1~3.5%까지 추가 부과된다.  

6억원 이하의 주택에 대해서는 1%의 취득세가 부가된다.

다만, 9억원을 초과하고, 전용면적 85제곱미터를 초과하는 고액 부동산은 취득세가 3% 부과되고 농특세 0.2%, 지방교육세 0.3%가 포함되어 총 3.5%의 세금을 내야한다.

6억원 ~ 9억원 이하의 주택에 대해서는 다음과 같은 식으로 세율을 계산해 취득세가 적용된다.

• 6억원~9억원 이하 주택의 취득세 = (부동산 매입가격 X (2/3억원) -3) X 1/100

또한 다주택자인 경우 즉 1세대 3주책 이상자가 주택을 추가로 취득하게 되면 취득세를 무조건 4%를 적용한다. 2020년 이후에 시행되는 이 법안은 주택입대사업자에게 상당히 불리한 제도일 것이다. 정부 입장에서 주택 안정화 방안으로 시행한 법안이지만, 주택임대업을 하는 사람들의 입장에서는 4%의 세율이 결코 작지 않으므로 상당히 부담스러운 수치이다. 

부동산 가격과, 평형에 따른 자세한 취득세, 농어촌특별세, 지방교육세에 대한 부분은 아래의 표를 참조하면 된다.

1. 혜택

주택임대사업자의 입장에서 '민간임대주택법' 상에서는 별다른 혜택은 없다. 다만, 세법에서 각종 세재혜택을 부여하고 있다.

2. 의무

주택임대업을 영위하면 '민간임대주택법'에서 정한 각종 의무를 성실히 수행해야 한다. 이 법에서 정한 의무를 이행하지 않는 경우에는 '민간임대주택법'에서 정하고 있는 과태료 등을 부과받을 수 있고, 세법에서 정하고 있는 각종 혜택을 누릴 수 없게 된다. 

 - 신고, 신청 의무

첫째, 계약체결, 변경 시부터 3개월 또는 민간임대주택 등록 시 종전 임대차 계약이 있는 경우에는 등록일로부터 3개월 이내에 임대차 계약 신고를 해야 한다. (주소지 또는 소재지 관할 지자체).

둘째, 다른 등록 임대사업자에게 주택 매각 시 양도신고의무가 있다.

셋째, 임대의무기간 내 경제적 사정으로 임대를 계속할 수 없는 경우에는 허가신청을 해야 한다.

 - 임대차 관련 의무

첫째, 임대의무 기간 내 매각이 제한된다. 

둘째, 임대기간 내 임대료를 5% 이내에서 올려야 한다.

셋째, 건설임대주택 등의 임대보증금에 대한 보증 가입이 의무화된다.

넷째, 표준임대차 계약서를 사용해야 한다.

 - 협력, 설명 의무

민간임대주택에 대한 임대차 계약을 체결하거나 월 임대료를 임대 보증금으로 전환하는 등 계약 내용을 변경하는 경우에는 임대사업자는 다음 각 호의 사항을 임차인에게 설명하고 이를 확인받아야 한다. 

•  임대보증금에 대한 보증의 보증기간 등
•  민간임대주택의 선순위 담보권 등 권리관계에 관한 사항, 이 경우 등기부등본을 제시해야 한다.
•  임대의무기간 중 남아 있는 기간과 임대차계약의 해제, 해지 등에 관한 사항
•  임대료 증액 제한에 관한 사항

 - '민간임대주택법'상의 과태료 기준

• 임대의무 기간 위배
• 임대사업자가 아닌 자에게 중도 매각
• 임대료 증액 등 임대조건 위반 등

미국 증시도 암울한 경기 예측과 달리 빠른 회복세를 보이고 있다. S&P500 지수는 벌써 3,000p를 되찾고 상승세가 꺾이지 않고 있다. 

5월 내내 미중 제 2무역 분쟁 이슈가 지속되고, 막판에는 흑인 인종 차별로 인한 폭동이 불거지고 있지만, 미국 증시는 꾸준히 상승하고 있다. 특히 폭동은 상당히 거칠고 확산되는 모습인데도 불구하고 증시는 꿈쩍도 하지 않는 걸 보고 많이 놀랬다.  트럼프 정부가 계속 살포하고 있는 돈의 힘인지도 모르겠다. 

어쨌든 나는 투자파이프라인 중에 국내 배당주가 1차 목표에 도달하였기 때문에, 모든 파이프라인에서 발생하는 현금흐름을 미국 배당주를 지속적으로 매수하고 있다. 비중을 고루 평준화하려고 노력하고는 있지만, 낙폭이 제일 큰 리츠주와 금융주를 중심을 비중을 조금 더 실게 되었다. 주가가 낮아진 만큼 시가배당률도 높고 코로나를 이겨낸다면 실적 회복으로 배당금 또한 상승하여 더 큰 배당수익률을 기대하고 주가 회복에 따른 시세 차익을 고려하여 비중을 더 두어 매수하게 되었다. 

상승세가 너무 빨라 매수 기회를 놓치지는 않을까 하는 걱정으로 조바심을 내고 있는 자신을 발견하고 마음을 추스르려고 노력하는 시기이기도 하였다. 주식을 1,2년 할 것도 아니고, 주식이 상승하여 기회를 놓친다면 다른 파이프라인에 투자하면 되는 일이다. 

역시 투자함에 있어 마음을 다스리는 것과 원칙을 지켜 나가는 것이 제일 중요하다는 것을 다시한번 깨닫게 되었다.